주택연금이란? 공시가 12억 집으로 노후자금 마련 방법

주택연금에 대해서 알아봅시다. 주택연금 내용 총정리입니다.

주택연금의 개념

주택 연금은 주택 소유자인 개인이 자신의 노후 자금 마련을 위해 자신이 보유하고 있는 집을 담보로 제공하고, 내 집에 평생 동안 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받고 나중에 주택 소유자가 사망하면 해당 주택을 국가와 은행이 소유하게 되는 금융 제도입니다. 주택 연금은 국가가 보증하는 제도입니다.

주택 연금은 한국주택금융공사법에 명시되어 있으며 주택담보노후연금이라고도 부릅니다.

만 55세 이상의 주택 소유자가 자신이 소유한 주택을 담보로 제공하면서 한국주택금융공사가 발급한 보증서에 의해 은행과 같은 금융기관으로부터 주택 소유자는 평생 동안 또는 자신의 선택에 따라 일정기간 동안 매월 연금 방식으로 노후 생활 자금을 지급 받을 수 있는 금융제도와 금융상품이며 이를 역저당이나 역모기지론이라고 합니다.

주택 연금에서 지급하는 연금의 경우, 본인 뿐만 아니라 배우자까지 모두 사망해야 연금 지급이 종료됩니다. 즉 연금 지급 기한은 본인과 배우자가 모두 사망했을 때까지 입니다. 지급되는 연금액도 부부 중 한 명이 사망하도 감액 되지 않습니다.

주택 연금의 운영 원리는 만 55세 이상의 노년층이 한국주택금융공사에 주택 연금을 신청하고 소유하고 있는 주택을 담보로 제공하면 한국주택금융공사는 은행에 보증서를 발급하고 은행에서는 이를 근거로 주택 연금 가입자(해당 만 55세 이상 노년층)에게 매월 월 연금 지급금을 지급하고 대출을 실행하는 구조입니다.

이러한 제도는 국가가 보증하면서 주택 연금 가입자에게 안정적인 노후 자금을 마련할 수 있도록 지원하는 국가의 중요한 정책입니다.

주택연금 가입 조건

주택 연금 가입 조건에 대해서 알아봅시다. 주택 연금 가입 조건은 가입연령, 담보 주택, 추가 조건으로 구분할 수 있습니다.

1. 가입연령

주택 연금은 부부 중 1명이 만 55세 이상이어야 합니다. 즉, 부부 중 1명이 우리나라 대한 국민이면서 만 55세 이상이면 가입할 수 있습니다.

2. 담보 주택

담보로 제공할 주택에 대해서는 공시가격이 12억원 이하의 주택(부부 합산)이어야 합니다. 2023년 10월 이전에는 공시가격 9억원 이하의 주택인 조건이었지만 2023년 10월 이후에는 공시가격 12억원 이하의 주택이 조건입니다. 이는 부동산 가격의 현실화와도 연관되어 있습니다.

공시가가 12억원이라고 하면 현재 시세로 치면 약 17억원 정도 수준입니다.

만약 다주택자일 경우에는 다주택자라고 해서 주택 연금에 대한 가입을 제한하지는 않습니다. 다만, 주택 합산 가격이 12억원 이하면 가입이 가능합니다. 공시가격이 12억원을 초과하는 2주택자일 경우에는 3년 이내 2주택 중 1주택을 처분할 것을 전제 조건으로 하여 가입할 수도 있습니다.

주택 연금으로 가입할 수 있는 대상이 되는 주택은 주택법에 따른 주택이어야 합니다. 주택 법에 따른 주택의 대표적인 예는 아파트입니다. 하지만 그 이외에도 노인복지주택이나 주거목적 오피스텔도 가능합니다.

3. 추가 가입 조건

추가 가입 조건으로는 초기 보증료가 있습니다. 즉 조기 보증료로 주택가격의 1.5% 에 대해서는 최초 연금지급일에 바로 납부하도록 되어 있습니다. 만약 대출상환방식이라면 1.0%입니다.

또한 거주 요건을 만족해야 합니다. 즉, 주택 연금 가입 주택에 가입자나 배우자가 실제로 주민등록 전입을 하고 거주지로써 실제 거주하고 있어야 합니다.

또한 채무 관계자인 가입자와 배우자는 의사 능력과 의사 행위 능력을 가지고 있어야 합니다. 만약 치매 등의 이유로 의사 능력이나 의사 행위 능력이 없다면 성년 후견 제도를 활용하여 가입해야 합니다.

주택연금 지급 내용

1. 주택연금 지급 금액

주택 연금에서 지급되는 예상 연금액은 한국주택금융공사의 누리집에서 월지급금 예시와 예상연금조회를 통해서 확인해볼 수 있습니다.

한국주택금융공사 예상 주택 연금 조회하러 가기 >

[연령과 집 값에 따른 주택 연금 월 수령액 예시(단위: 원/연금지급형태: 종신지급 방식]

주택 연금에서 지급하는 연금의 경우, 본인이 사망했을 때 종료되는 것이 아니라 본인 및 배우자까지 모두 사망해야지 종료되기 때문에 부부가 공동으로 노후 준비를 하기 매우 좋은 금융제도라 할 수 있습니다.

2. 주택연금 지급 방식

주택 연금 지급 방식에는 “종신 방식”과 “확정기간 혼합방식”으로 구성되어 있습니다.

종신방식은 평생 동안 매월 연금을 지급 받을 수 있는 방식입니다. 확정기간 혼합방식은 일정 기간 동안만 확정적으로 연금을 수령하는 형태로 가입 연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정 기간 동안 매월 동일한 금액을 확정적으로 수령할 수 있는 방식입니다. 물론 종신형 보다는 지급 받을 수 있는 연금 금액이 훨씬 높아집니다. 확정기간 혼합방식으로 선택하여도 확정적으로 지급되는 연금 지급 기간이 종료된다고 하더라도 담보로 제공한 집에서는 주택 연금 가입자가 평생 동안 계속 거주할 수 있습니다.

만약 주택 연금을 이용하다가 의료비와 같이 목돈이 필요할 경우에는 개별 인출 제도를 활용할 수 있도록 되어 있습니다.

주택연금의 중요한 의미

주택 연금은 집에 평생 거주할 수 있으면서 연금을 평생 동안 지급 받을 수 있다는 점에서 매우 중요한 의미를 가지고 있습니다. 즉, 평생 동안 가입자와 배우자 모두에게 거주를 보장해주면서 부부 중 한 명이 사망해도 연금 감액 없이 100% 동일한 금액을 지급해주며 가입자와 배우자가 모두 사망할 때까지 연금이 동일하게 지급됩니다.

또한 국가가 연금 지급에 대해서 보증을 해주기 때문에 일반 보험회사에서 제공하는 연금보다 더 안전하고 연금 지급 중단의 위험이 없다고 볼 수 있습니다. 국가가 보증하는 안전하고 안정적인 연금을 지급 받을 수 있게 되는 것입니다.

주택 연금을 가입한 가입자와 배우자가 나중에 모두 사망하게 되면 사망 후에는 주택을 처분해서 정산하게 되는데 이 때 만약 지급 받았던 총 연금수령액이 처분한 집 값의 금액을 초과하더라도 상속인에게 청구하지 않으며 반대로 지급 받았던 총 연금수령액이 처분한 집 값의 금액 보다 적다면 남은 차액은 상속인에게 지급됩니다. 따라서 무조건 주택 연금 가입자에게 유리한 조건인 것입니다.

주택 연금의 경우 세제 해택도 있습니다. 세제해택의 경우 등록 면허세 일부 감면과 같은 세제혜택이 제공됩니다.

따라서 개인이 노후 준비를 하기 위해서는 주택연금까지 합친다면 3층 보장을 넘어서 4층 보장으로 준비할 수 있게 됩니다. 즉, 가장 기본적인 국민연금과 함께 퇴직연금, 주택연금, 그리고 개인연금까지 합친다면 개인은 부부와 함께 든든하고 풍요로운 노후 준비를 할 수 있게 됩니다.

주택연금 가입을 위한 보유 주택의 공시 가격 요건이 9억원 이하에서 12억원 이하로 완화되면서 고가 주택에 살고 있는 사람들도 주택연금에 가입할 수 있는 좋은 기회가 생겼고 노후 소득 보장을 받을 수 있는 길이 열린 셈입니다.

주택연금 가입에 대한 Q&A

주택연금은 집을 가지고 있는 만 55세 이상의 고령자가 집을 담보로 맡기고 자기 집에 죽을 때까지 평생 살면서도 평생 연금을 받을 수 있는 제도입니다.

물론 선택에 따라서 일정 기간 확정 지급 형태로 지급 받을 수도 있습니다. 그리고 부부가 모두 사망해야지만 연금 지급이 종료되고 둘 중에 한 명이 사망하더라도 연금액은 감액 되지 않고 남은 한 명도 계속해서 담보로 맡긴 집에 살 수 있습니다.

주택연금에 가입할 수 있던 대상이 되는 주택은 기존 공시가 9억원에서 12억원으로 상향 조정됨에 따라 시세가 약 17억원의 주택을 가지고 있던 사람도 가입할 수 있게 되었습니다. 공시가 12억원으로 상향 조정되면 약 14만 가구가 추가로 주택연금에 가입할 수 있는 것으로 분석되고 있습니다.

Q1. 집이 한 채가 아니라 두 채인데도 주택 연금에 가입할 수 있나요?

답변)

집을 여러 채 가지고 있더라도 주택 연금에 가입할 수 있습니다. 다만 조건이 있습니다.
가지고 있는 주택의 공시 가격에 대한 총합이 12억원을 넘으면 안됩니다.

연금 지급액의 경우 현재 살고 있는 집의 시세를 기준으로 책정됩니다.

따라서 만약 공시가격이 3억원인 집을 4채 가지고 있다고 하더라도 주택 연금을 가입할 수 있지만
매월 받을 수 있는 연금액은 현재 살고 있는 집 1채인 3억원을 기준으로 책정되기 때문에
불리할 수 있습니다.

만약 공시가격이 12억원을 넘는 2주택자라면 3년 이내 집을 한 채 팔기로 약정할 경우,
가입 할 수 있습니다. 다만, 공시가격의 합이 12억원을 초과하는 3주택자는 그렇게 할 수 없습니다.
공시가격의 합이 12억원을 초과하는 3주택자는 나머지 집을 팔아서 12억원에 맞추겠다고
약정할 수 없다는 것입니다. 3주택자는 조건을 갖춘 뒤에 가입해야 합니다.

Q2. 살고 있는 집 시세가 12억원이 넘는데 공시가 12억원이랑 다른가요?

답변)

시세와 공시가는 다릅니다.
가입 기준인 공시가 12억원 이하의 주택은 국토교통부에서 매년마다 발표하는 공시 가격을
기준으로 하는 것입니다. 이는 실제로 부동산 시장에서 거래되는 집 가격과는 다릅니다.
일반적으로 공시가 12억원 수준이면 부동산 시세로 17억 수준의 집입니다.

공시가격과 시세 간 격차는 주택마다 다르지만 전국의 모든 주택의 공시 가격은 시세보다
평균 약 31%가 낮은 수치입니다.

이런 기준으로 역산해보면 공시가 12억원이면 시세가 17억 4천만원으로 계산됩니다.

현재 서울의 아파트 1채 당 평균 매매가격과 시세는 12억에서 13억 수준임을 감안해본다면
전국 대부분의 주택은 가입 대상이 될 수 있을 것으로 예상하고 있습니다.

Q3. 집의 가격과 비례해서 연금 지급액도 늘어나는 구조인가요?

답변)

집 가격과 지급되는 연금액은 집 값이 비쌀수록 받는 연금액도 높아집니다.
하지만 일정 구간까지이며 그 이상 부터는 높아지지 않습니다. 이는 법으로 명시되어 있습니다.

주택금융공사법에 의해면 연금 지급액 한도는 현행 소득세법 기준에 따라
시세 12억원의 고가 주택 기준으로 설정되어 있습니다.

예를 들어 70세 고령자가 종신연금형으로 주택연금에 가입하였을 때 주택 시세가 10억원일 때까지는
계속 연금액이 증가하지만 그 이상 부터는 연금액이 증가하지 않습니다.

즉, 예를 들었던 70세 고령자가 종신연금형으로 주택연금에 가입했다면 강비자가 받을 수 있는
월 지급금 최대 금액은 276만3천원까지입니다.

이러한 구조는 무조건 불리하다고 볼 수 없습니다. 왜냐하면 주택 연금 가입자와 배우자가
모두 사망한 경우 해당 주택을 국가가 처분했을 때 주택금융공사가 지급한 연금액이
처분한 금액보다 적다면 그 차액에 대해서는 자녀 등 상속자에게 돌려주기 때문입니다.

Q4. 공무원 연금과 주택 연금은 중복으로 받을 수 있나요?

답변)

공무원 연금과 같은 공적 연금을 받고 있는 사람의 경우도 주택 연금을 중복 해서 받을 수 있습니다.
또한 주택 연금은 매월 받게 되는 연금 금액이지만 주택을 담보로 대출이 되어 해당 대출 금액을
자금으로 하여 지급되는 금융 구조이기 때문에 주택 연금의 월 지급금액은 소득에 추가로
합산 되지 않습니다.

따라서 주택연금에 가입한다고 해서 소득이 증가함에 따라 기초 노령 연금과 같은
공적연금 수령에 지장을 주지 않습니다.

다만, 주택연금은 물가 상승분은 전혀 고려해주지 않기 때문에 물가가 오르더라도
처음 정해진 금액을 계속 받게 되는 원리입니다. 

Q5. 담보로 한 주택연금 담보 주택을 전세나 월세로 돌릴 수 있나요?

답변)

주택연금의 가입 조건은 실제 거주를 해야 하는 조건이 있습니다.
따라서 집을 임차인에게 내주게 되면 주택 연금을 더 이상 받을 수 없게 됩니다.
하지만, 보증금을 받지 않고 집의 일부 만을 월세로 돌리는 것은 주택연금 가입 조건에 위배되지 
않기 때문에 이러한 월세 형태로 운영할 수는 있습니다.

또한 질병치료를 이유로 하거나 심신 요양 등을 위해서 병원이나 요양원에 들어가게 되는 경우,
자녀에게 보살핌을 받기 위해서 다른 집으로 이동해야 하는 경우는 주택 연금에 가입한 집에
실제로 살지 않더라도 연금액을 지급 받을 수 있습니다.

그리고 만약 살고 있던 집이 재건축이나 재개발이 되어도 연금을 지급 받을 수 있습니다.
다만, 주택연금을 받고 있는 중에 재건축에 참여하게 되는 경우 이주비 대출을 받지 못할 수도
있습니다. 왜냐하면 주택연금에 가입된 담보주택에 대해서 주택금융공사가 1순위 근저당권이
반드시 유지되어야 하기 때문입니다.
 

주택연금은 국민연금과 함께 국가에서 운영하는 매우 훌륭한 연금제도입니다.